+7 495 660-70-30 Eng
+7 495 660-70-30
О группе:
Направления деятельности:
Проекты
Социальная ответственность
Контакты
Личный кабинет
Новости

Феликс Блинов рассказал Comestate о трендах и перспективах рынка офисной недвижимости

14.02.2018

Генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов рассказал Comestateо трендах рынка офисной недвижимости.

 «Арендные ставки сегодня могут повышать только собственники офисных зданий, расположенных в локациях с минимальной вакансией»

В конце 2017 года объем сделок в сегменте офисной недвижимости достиг максимума за последние пять лет. Станет ли эта тенденция постоянной или мы наблюдаем разовое явление? О трендах и перспективах этого рынка мы решили побеседовать с Феликсом Блиновым, генеральным директором инвестиционной группы «РВМ Капитал». 

Как, на ваш взгляд, меняется рынок офисной недвижимости в связи с кризисом?

Рынок офисной недвижимости достаточно успешно адаптировался к кризисным явлениям и по-прежнему считается одним из наиболее перспективных сегментов для инвестирования. Среди ключевых трендов я бы отметил уход с рынка некоторых западных инвесторов, компрессию ставок капитализации, оживление рынка обратной аренды – SLB (sale & leaseback), развитие коворкингов.   

Является ли это внимание к коворкингам кратковременным решением или развитие рынка и дальше будет двигаться в эту сторону?

Активное развитие коворкингов сегодня – очевидный тренд, обусловленный рядом объективных факторов. В первую очередь, экономической целесообразностью. Арендатор коворкинга платит ровно за то пространство, которое он использует, не переплачивая за пустующие площади. Это идеальный вариант для небольших развивающихся бизнесов, а также для компаний, сотрудники которых работают удаленно. При этом арендатор платит уже за готовые рабочие места, не неся расходы на приобретение оборудования и отделку помещений.

В 2017 году в России было зарегистрировано 380 коворкингов, большая часть из них – в Москве. В частности, Regus открыл три таких объекта с суммарным объёмом размещения до 248 человек, в том числе и за пределами Бульварного кольца. Так, новый коворкинг компания открыла в ТЦ «Капитолия» на юго-западе Москвы. Regus арендует площади и в наших проектах в Москве (ДЦ «Домников») и Санкт-Петербурге (БЦ «Синоп»). При этом, по данным компании, количество рабочих мест в этих городах может ежегодно расти на 25% именно за счет коворкингов. Это одно из наиболее востребованных офисных пространств сегодня.

Думаю, что при грамотной организации бизнес-процессов у этого формата большое будущее в России. Подтверждением тому может служить и мировая практика, где довольно частным явлением стала аренда коворкингов даже крупными корпорациями.

Расскажите, пожалуйста, в чем состоят особенности рынка обратной аренды? Чем он на сегодняшний день может быть интересен инвестору?

Модель обратной аренды является сегодня уникальным решением, устраивающим как собственника объекта недвижимости, так и инвестора. В частности, собственник повышает эффективность работы своего капитала, обеспечивает себе отсутствие дисконта при проведении сделки по купле-продаже объекта, а также имеет возможность заранее обговорить сумму обратного выкупа. В свою очередь, инвестор получает «встроенного» арендатора с предсказуемой доходностью, более высокий уровень инвестиционного дохода наряду с минимизацией рисков.

В Европе инструмент обратной аренды используется уже давно. В последнее время оживление рынка SLB (sale & leaseback) мы наблюдаем и в России. В качестве примера приведу наш совместный проект по обратной аренде с крупнейшей в России сетью фитнесс-центров World Class. В рамках нашего сотрудничества мы заключили долгосрочный договор аренды c возможностью  последующего выкупа. В результате мы, как инвестор, получаем стабильный и долгосрочный рентный доход на вложенный капитал, а World Class – возможность развития своего бизнеса.

Еще один пример – реализуемый совместно АИЖК и «СИБУР Холдинг» в Тюменской области арендный проект жилья комфорт-класса с возможным последующим выкупом для сотрудников «ЗапСибНефтехим». Это показательный пример, так как долгое время все сделки SLB проходили преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга. Сейчас рынок ожил, и мы можем назвать обратную аренду новым и перспективным инструментом для развития и поддержки бизнеса.

А будут ли, на ваш взгляд, офисы развиваться в сторону «зеленой архитектуры», о которой так много говорилось раньше?

Если мы посмотрим статистику за прошлый год, то увидим, что, начиная с третьего квартала, увеличился спрос на офисные помещения класса А, а доля свободных площадей, наоборот, снизалась (по данным CBRE). Это напрямую говорит о том, что спрос есть именно на качественную офисную недвижимость, соответствующую международным стандартам качества. Учитывая, что в мировой практике использование энергоэффективных и экологичных решений при строительстве являются уже нормой, думаю, что и в России это всего лишь вопрос времени.

Что же происходит на рынке инвестиций в офисную недвижимость? Есть ли тенденции к изменению спроса на офисные площади со стороны инвесторов?

По итогам третьего квартала прошлого года, общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг $2,05 млрд. По данным Colliers International, 42% из них пришлись на офисную недвижимость, которая очень уверенно показала себя во время кризиса.

40% инвестиций пришлось на торговую недвижимость, но здесь стоит понимать, что этот рынок очень сильно зависит от проходимости и товарооборота арендаторов. Офисная недвижимость в этом плане более «независима» – арендная ставка здесь привязана к рыночным значениям и зафиксирована в договорах аренды.

Какие шаги предпринимают те, кто уже инвестировал в офисы и столкнулся с изменением спроса со стороны арендаторов?

Для начала стоит отметить, как именно сегодня изменился спрос. В связи с падением платежеспособности арендаторов, офисы без отделки сегодня практически не востребованы. Арендатор не готов инвестировать в капитальные затраты и ищет либо помещения с готовым ремонтом, либо те, в которых собственник готов выполнить отделку под конкретного клиента за свой счет. В свою очередь, крупные компании, арендующие офисные помещения от 10 тыс. кв. м, претендуют на существенную премию (до 30%) к рыночной ставке. Арендные ставки сегодня могут повышать только собственники офисных зданий, расположенных в локациях с минимальной вакансией, например, в пределах Бульварного кольца в Москве, в офисах класса А. Но и они стараются быть клиентоориентированными, отдавая предпочтение долгосрочным договорам аренды, нежели сиюминутной прибыли.

А как влияет на рынок отток западных инвестиций?

Как я уже отметил, одна из основных тенденций прошлого года – уход с рынка западных инвесторов. В качестве примера приведу компанию Immofinanz AG, которая в конце декабря 2017 года закрыла сделку по продаже оптом своего портфеля торговых центров (ТЦ «Вавилоны» в трех локациях в Москве, «Пятая авеню» и «Гудзон») компании Fort Group и свернула деятельность в России.

В целом же, по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в конце прошлого года зарубежные инвесторы завершали сделки по продаже в России коммерческой недвижимости на общую сумму $1,54 млрд. Важно уточнить, что при этом вложили они в три раза меньше — $502 млн.

Тем не менее, на рынке остаются иностранные компании и фонды, имеющие четкую стратегию развития бизнеса в России. Приходят и новые игроки, преимущественно из стран Азии и Ближнего Востока, которые уже достаточно давно присматриваются к российским активам. Например, в июне прошлого года свою первую инвестиционную сделку в Москве закрыла китайская компания Fosun Group, которая приобрела торгово-офисный центр «Военторг» на Воздвиженке. Арабский фонд Mubadala Development, который ведет свою деятельность в России с 2013 года, в партнерстве с Российским фондом прямых инвестиций приобрел 84 тыс. кв. м складов в «PNK парк – Бекасово» в Московской области и «PNK Толмачево» в Новосибирске.

Резюмируя, я бы сказал, что уход западных инвесторов, безусловно, влияет на рынок коммерческой недвижимости в России. Это влияние, безусловно, существенно, но не является катастрофическим.

Что происходит со ставками аренды на офисную недвижимость, какие изменения ожидаются в этом году?

По итогам III квартала 2017 года в Москве сократилась вакансия качественных офисных помещений класса А и В+ – на тот момент пустовало порядка 2,2 млн кв. м. В более ранние периоды – с 2014 по 2016 гг. – речь шла о 3 млн кв. м. На сегодняшний день в столице наметились предпосылки к росту, особенно по офисным помещениям класса А, расположенным в пределах Садового кольца.

Ссылка на публикацию: http://comestate.ru/interview/arendnye_stavki_segodnya_mogut_povyshat_tolko_sobstvenniki_ofisnyh_zdaniy_raspolojennyh_v_lokatsiyah_s_minimalnoy_vakansiey

 


Поделиться: vkontakte