На фоне дискуссии о возможном повышении пенсионного возраста многие задумались о том, как обеспечить себе безбедную старость. Подстраховкой для будущих пенсионеров может стать недвижимость: квартира не принесет сиюминутной прибыли инвестору, но обеспечит пассивный доход на многие годы. Руководитель департамента управления активами фондов недвижимости компании «РВМ Капитал» Гавриил Королев рассуждает о том, как выбрать проект для инвестиций в Москве.
Инвестиции в недвижимость могут стать дополнительным источником дохода и хорошей финансовой подстраховкой для будущих пенсионеров. В первую очередь, речь идет о приобретении недвижимости для последующей сдачи в аренду. И здесь важно сразу разграничить инвестиции в апартаменты и жилье. Рассмотрим оба варианта подробнее.
Апартаменты, расположенные в современных жилых комплексах, сегодня хорошо востребованы арендаторами и обладают высокой ликвидностью. Для сравнения: стоимость лота в апартаментном жилом комплексе в Москве рядом с метро сопоставима со стоимостью квартиры, расположенной за МКАД. Очевидно, что апартаменты будут быстрее реализованы под аренду, чем такая квартира.
При этом тот факт, что апартаменты — это не жилье и в них нельзя прописаться, для инвестора не имеет особого значения. Поспорю и с устоявшимся мнением о том, что по апартаментам выше налог на имущество и коммунальные платежи. Не везде и не всегда: каждая ситуация требует индивидуального подхода. Есть апартаменты с существенно более низкой кадастровой стоимостью, чем у квартир, которая в Москве составляет не менее 200–240 тысяч за квадратный метр. В результате, даже несмотря на ставку налога от 0,5% (у квартир она — от 0,1%), апартаменты, попадающие в нежилой сегмент, могут оказаться выгоднее. Безусловно, в случае дальнейшей продажи собственник апартаментов столкнется с тем, что уровень спроса на покупку в данном сегменте недвижимости ниже, чем на квартиры, но с точки зрения пассивного дохода апартаменты — более профессиональный инструмент.
Если в качестве объекта для инвестиций рассматривать квартиру или апартаменты в Москве, то здесь объем необходимых средств для капитального вложения составляет 5–6 млн рублей — примерно столько стоит квартира, расположенная в хорошей локации и, соответственно, востребованная арендаторами. При этом нужно не забывать, что после приобретения такой квартиры собственнику необходимо будет вложить деньги в ее ремонт и меблировку, так как сегодня арендатор ищет современное жилье в домах с развитой инфраструктурой. Доходность от сдачи такой квартиры в аренду составит порядка 3,5–5% в год.
Соответственно, при вложении 6 млн рублей чистый дополнительный доход собственника (за вычетом эксплуатационных расходов и налогов) будет максимум 300 тысяч рублей в год без учета инфляции. Поэтому с точки зрения доходности эффективность инвестиций в недвижимость находится примерно на том же уровне, что и размещение средств на депозитах ведущих банков, ставки которых также варьируются в этом диапазоне — 3–5%.
Однако сдача квартиры в аренду сопряжена с дополнительными затратами и трудностями. Необходимо выполнить отделку, найти надежных арендаторов, выстроить с ними взаимоотношения и так далее. И при этом доходность будет ровно такой же, как и при размещении средств на депозите. Но, с другой стороны, помимо рентного дохода, недвижимость с течением времени имеет свойство дорожать — стоимость квартиры в новостройке к моменту окончательного формирования и заселения микрорайона может вырасти на 25% от первоначальной цены. Параллельно собственник получает арендный доход, такой же, как и по депозиту.
Еще один немаловажный плюс вложений в недвижимость, который отмечают многие участники рынка — это «психологическая дисциплина». Потратить на какие-то непредвиденные расходы деньги, размещенные на депозите, существенно проще, чем реализовать недвижимость. Процесс экспонирования квартир может занимать от месяца до года в зависимости от лота, и он сопряжен с определенными трудностями и хлопотами. Поэтому недвижимость в этом плане надежнее депозита, так как оберегает собственника от импульсивных поступков, связанных с расходованием отложенного капитала.
В целом же большинство профессионалов рынка для достижения гарантированного результата и получения финансовой подстраховки рекомендуют использовать комбинацию из нескольких инструментов — например, инвестиции в валюту, акции или облигации, депозиты и недвижимость. Комбинация этих четырех инструментов позволит сформировать устойчивый финансовый задел для будущих пенсионеров.
