Стратегия выживания в условиях кризиса становится стратегией развития бизнеса, подчеркнул в интервью Интерфаксу генеральный директор инвестиционной группы "РВМ Капитал".
Москва. 27 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Инвесторам в уходящем году пришлось несладко – практически ни один из традиционных инструментов не работал так, как должен. Однако тихая гавань для денег все же есть. О том, как работают ЗПИФы, рассказал "Интерфаксу" генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов.
Ваша компания управляет активами в недвижимости с 2006 года, за это время вы благополучно пережили несколько экономических кризисов. Как вам это удается?
Мы, действительно, пережили несколько экономических кризисов, накопив существенный бэкграунд в этом непростом деле. Несмотря на то, что природа кризисных явлений каждый раз новая, рецепт выживания в таких условиях, на мой взгляд, один. Это профессионально делать свое дело. В нашей стране зачастую стратегия выживания становится стратегией развития, и главное в такой ситуации для каждой компании – иметь четкий план действий на перспективу, следовать ему и не "вестись" на сиюминутные оппортунистические предложения.
Мы долгое время выступали апологетами закрытых паевых инвестиционных фондов – популярного сегодня на рынке инструмента инвестирования, в том числе, в объекты недвижимости. В то время как зарубежные фонды коллективных инвестиций (REIT) активно развивались во всем мире, в нашей стране они были незаслуженно обделены вниманием инвесторов. Мы верили в этот инструмент, работали с ним и продвигали на рынке инвестиций, демонстрируя на своем опыте эффективность формирования и управления такими фондами.
В результате сегодня, благодаря нам и тем, кто также, как и мы, верил в ЗПИФы, рынок коллективных инвестиций и доверительного управления в России живет и развивается. С каждым новым кризисом и его преодолением все участники этого рынка становятся более опытными и рациональными. Наступает зрелость рынка, и это здорово.
Насколько, на ваш взгляд, оправдан интерес к ЗПИФам со стороны частных инвесторов?
В условиях сегодняшней турбулентности частные инвесторы оценили защищенность этого инструмента инвестирования, нашли в ЗПИФах ту "зону комфорта" и определенности, к которой они привыкли и которой им сегодня не хватает при традиционных инвестиционных вложениях.
В составе ЗПИФ могут быть абсолютно любые активы, но традиционно среди инвесторов особой популярностью пользуются ЗПИФы недвижимости, активами которых являются стабилизированные объекты недвижимости, преимущественно, коммерческой.
ЗПИФ – это эффективный инструмент коллективных инвестиций, который позволяет частным инвесторам, не обладающим достаточной суммой для приобретения, например, доходного актива коммерческой недвижимости (бизнес-центра, ТЦ, логистического центра) целиком, стать совладельцами такой недвижимости через паи фонда. В свою очередь, включение в ЗПИФ высококачественных объектов недвижимости повышает защитные свойства таких инвестиций.
Востребованность ЗПИФ недвижимости у частных инвесторов подтверждает и статистика. По данным Банка России, во втором квартале 2022 года российский рынок паевых инвестиционных фондов показал рекордный совокупный чистый приток средств в 358,6 млрд руб., который обеспечили именно закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). При этом 90% притока средств пришлось на 11 ЗПИФ, у четырех из которых объектом инвестирования является недвижимость (или в названии есть слова "девелопмент", "аренда").
Мы работает в основном с крупными квалифицированными инвесторами, но даже в этом сегменте мы наблюдаем повышенный интерес именно к закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости. Если посмотреть на состав всех ЗПИФ под управлением нашей компании, то 70% из них так или иначе связаны с рынком недвижимости или девелопмента.
Еще одним дополнительным "гарантом" таких вложений является профессиональная управляющая компания, потому что сегодня грамотнее инвестировать вместе с профессионалами. В условиях турбулентности вероятность ошибиться с выбором актива для инвестиций повышается. Но даже если актив выбран грамотно, никто не застрахован от возникновения сложностей с ним в дальнейшем. Профессионально управляющая инвестициями компания с большей вероятностью не только предложит выгодный объект инвестирования, но и разделит с инвестором ответственность за такой выбор. Накопленный опыт и компетенции позволяют менеджменту УК более оперативно и грамотно реагировать на изменения рынка.
Получается, рост интереса к услугам доверительного управления – это один из трендов "нового времени"?
Получается, что так. Достаточно посмотреть на цифры. Только за 2021 год, по данным Банка России, общее число зарегистрированных ПИФ выросло на 20,5% — до 1965 фондов. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, эта тенденция получила продолжение в и текущем году – количество ПИФов на сентябрь 2022 составило 2108 единиц. Это большой рынок, который развивается и растет.
Изменился запрос инвестора, которому сейчас, в первую очередь, требуется качественное и эффективное управление инвестициями, максимальная защищенность от воздействия турбулентного рынка. В условиях появившегося у компаний права не раскрывать свою отчетность, снизилась возможность частных инвесторов самостоятельно оценивать риски вложений. Профессиональные управляющие могут использовать для такой оценки более широкий пул инструментов.
При этом в условиях возросших рисков повышается важность качественной диверсификации инвестиционного портфеля, которую непрофессиональным инвесторам легче достичь через передачу активов управляющим компаниям и покупку паев инвестиционных фондов.
Все это в совокупности с расширением управляющими компаниями линейки доступных фондов и опций, обусловило рост спроса на услуги доверительного управления. Что совершенно правильно, на мой взгляд, в текущей ситуации.
Замечу, что при выборе управляющей компании, которой инвестор планирует доверить свои инвестиции, важно правильно определить компетенции, которыми обладает данная конкретная УК. Например, мы с 2006 года занимаемся управлением активами в недвижимости, в первую очередь, складами и офисными центрами. Хорошо разбираемся в жилой недвижимости. На тему управления такими объектами мы можем лекции читать, при этом часть этого знания получена нами на собственных ошибках. Большинство управляющих компаний также имеют свою "специализацию", и инвестору важно оценить степень компетентности УК в том сегменте инвестиций, который ему наиболее интересен.
Если говорить о недвижимости, что сейчас происходит с инвестициями на этом рынке? Являются ли такие активы по-прежнему надежными или от вложений в "квадратные метры" пока стоит воздержаться?
Объекты недвижимости всегда были востребованным инвестиционным активом, в первую очередь, потому, что обладают защитным механизмом – сохраняют тело капитала. Актуальны такие инвестиции и сейчас. Но, на мой взгляд, более понятны и прогнозируемы сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость.
Что касается жилой недвижимости, сейчас не самый лучший момент для инвестиций в такой актив. Спекулятивные сделки проводить рискованно, потому что цены на жилую недвижимость в ближайшее время могут снизиться – по некоторым прогнозам, до 10-15%. Тенденция на снижение стоимости прослеживается уже сейчас – по данным ИРН, за май–ноябрь текущего года цена предложения в Москве снизилась почти на 7%.
В моменте, когда снижение закончится и будет виден потенциал роста, можно будет переходить к инвестированию в жилую недвижимость, но только за счет собственных средств – сейчас не то время, когда стоит инвестировать с кредитным плечом.
При этом, говоря об особенностях инвестирования в недвижимость, нужно помнить, что как актив недвижимость более инертна, поэтому такие инвестиции, чаще всего, достаточно длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в недвижимость – это "игра в долгую".
Инвестиции в коммерческую недвижимость – например, в стрит-ритейл – как я уже отметил, сегодня более прогнозируемы. Такое вложение подразумевает больший входной чек и наличие у инвестора компетенций для последующего грамотного управления таким активом.
Если квалификации частного инвестора для управления объектом коммерческой недвижимости не хватает, стоит осуществлять такие инвестиции вместе с профессиональной управляющей компанией, которой этот инвестор доверяет.
В целом же сегодня интересный момент для входа в такую инвестицию — в условиях турбулентности ожидается определенное снижение стоимости и коммерческой недвижимости.
Определенный интерес для инвесторов представляет индустриальная недвижимость – сегмент, в котором перспективно может быть развитие. По данным АИП инвестиции резидентов индустриальных парков в России по итогам 2021 года достигли 1,5 трлн руб., демонстрируя непрерывный рост на протяжении всей истории этого сегмента в России. Более половины всех сделанных капиталовложений — это инвестиции иностранных компаний, сегодня необходимо найти замену тем 50% капитала, которые ушли с рынка.
При этом создать возможность для входа капитала частных инвесторов в такие проекты – через инструменты коллективных инвестиций, облигационные займы и т.п. – задача профессиональных управляющих инвестициями компаний и вопрос ближайшего будущего.
Рассматриваете ли вы в рамках Инвестиционной группы "РВМ Капитал" сегмент недвижимости как потенциально интересный для инвестиций?
Безусловно. При этом особое внимание мы, по-прежнему уделяем инфраструктурным проектам – как стержню, на который впоследствии нанизываются объекты жилой и коммерческой недвижимости.
С этой точки зрения, знаковым событием этого года стал запуск Забайкальского зернового терминала – ключевого проекта "Нового сухопутного зернового коридора", основным акционером которого является Инвестиционная группа "РВМ Капитал". Это категорически важный проект для нашей страны. Недостаточно собрать хороший урожай зерна, его нужно где-то хранить и как-то транспортировать. Для этого нужно развивать транспортную инфраструктуру, строить современные зернохранилища и т.д. Забайкальский зерновой терминал стал отправной точкой для решения этих проблем.
Аналогичная "история" со строительством нашей компанией мусоросортировочного комплекса в Красноярском крае. В октябре этого года, после длительных переговоров, мы подписали соответствующее концессионное соглашение с Министерством экологии и рационального природопользования Красноярского края. Целевая планируемая мощность комплекса – 300 тысяч тонн в год, что позволит обеспечить обработку (сортировку) всех собранных на территории левобережной технологической зоны твердых коммунальных отходов (ТКО). Срок концессии – 20 лет, включая этапы проектирования и строительства.
Безусловно, ту же норму доходности мы могли бы заработать, инвестируя в более простые проекты. Но для нас есть понятный план развития и сопровождения реформы в сфере обращения с ТКО на территории Красноярского края. Наш следующий шаг после строительства мусоросортировочного комплекса – создание экотехнопарка, на базе которого будут перерабатываться отобранные вторичные материальные ресурсы.
Несмотря на разницу в масштабах, строительство такой инфраструктура не менее важно для Красноярского края, как запуск Забайкальского зернового терминала – для всей страны. Поэтому такие инфраструктурные проекты мы планируем реализовывать и дальше!
Вы сказали, что срок подписанного вами с правительством Красноярского края концессионного соглашения – 20 лет. Не рискованно ли это – делать такие "долгие" инвестиции, пусть и на условиях ГЧП?
Любой бизнес предполагает риск. Как только вы решили инвестировать деньги в какие-то проекты, а не положить их на депозит, это – риск. Государственно-частное партнерство сегодня – это единственный вариант, при котором могут быть реализованы важные социальные и инфраструктурные проекты с невысокой экономической эффективностью и длительными сроками возврата инвестиций. Хорошо, что такие проекты стали развиваться и в нашей стране, в результате, на основе ГЧП, с привлечением частного капитала, строятся дороги, путепроводы, мосты, энергетические объекты и т.д. Это, в целом, правильная история.
Каким вы видите развитие Инвестиционной группы "РВМ Капитал" в 2023 году?
Таким же, как и всегда, — мы будем четко придерживаться выбранной нами стратегии. Нам по-прежнему интересны проекты в сфере недвижимости, может быть, чуть внимательнее в грядущем году мы будем смотреть на индустриальный сегмент этого рынка. Мы будем рассматривать проекты в сфере private equity, которые в текущих реалиях снова выходят на повестку дня – в силу ухода с рынка иностранных инвесторов появилась масса сегментов, в развитие которых нужно инвестировать капитал. Мы, безусловно, будем запускать новые проекты в сфере доверительного управления и коллективных инвестиций.
